Le principe
Vous vendez votre terrain à un promoteur. En échange, il vous remet, une fois la résidence construite, un ou plusieurs logements de cette résidence. Le plus souvent, la dation est mixte : une partie du prix est payée en argent à la signature, le reste en logements livrés plus tard.
Juridiquement, c'est une vente : elle se signe chez le notaire, comme une vente classique.
Un exemple
Votre terrain est estimé à 400 000 €. Le promoteur vous propose de l'acquérir en contrepartie de :
- 150 000 € versés à la signature de l'acte de vente chez le notaire ;
- deux appartements de trois pièces dans la future résidence, valorisés à 125 000 € chacun, qui vous seront remis une fois construits.
La contrepartie représente ainsi une valeur totale de 400 000 € : 150 000 € en argent et 250 000 € sous forme de logements neufs, que vous pourrez ensuite habiter, louer, revendre ou transmettre.
Chiffres donnés à titre d'illustration : chaque dation se négocie au cas par cas.
Pourquoi les promoteurs la recherchent
Acheter un terrain mobilise beaucoup d'argent avant même le début du chantier. Avec une dation, le promoteur en avance moins, ce qui facilite le financement de son programme. Un terrain ouvert à la dation peut donc intéresser davantage de promoteurs, et vous aider à obtenir une meilleure offre globale.
Ce que vous y gagnez
- Des logements neufs, avec les garanties du neuf (garantie de parfait achèvement, garantie décennale).
- Un patrimoine à louer, à habiter ou à transmettre à vos enfants, plutôt qu'une somme à replacer.
- Une valeur souvent plus intéressante que le seul prix payé en argent, puisque vous profitez d'une partie de la valeur créée par la construction.
Les points de vigilance
- Le délai. Les logements sont remis à la fin du chantier : il faut compter souvent deux à trois ans après la signature (permis de construire, délai de recours, travaux).
- La valeur des logements. Comparez la valeur retenue pour vos logements avec le prix auquel le promoteur vend les mêmes logements aux acheteurs. Faites préciser dans l'acte l'emplacement, l'étage, la surface, les prestations, le stationnement et la date de livraison.
- Les garanties. Demandez ce qui protège votre part si le chantier n'allait pas à son terme : garantie d'achèvement, privilège du vendeur, clause de résolution de la vente. Votre notaire vous le précise.
- Les conditions. La vente est en général précédée d'une promesse, avec des conditions : obtention d'un permis de construire définitif, financement du promoteur, nombre de réservations. Faites-vous expliquer chacune.
- La fiscalité. L'éventuelle plus-value se calcule sur la valeur totale du terrain, argent et logements compris, et peut être due dès la signature, avant la remise des logements. Selon la durée de détention, elle peut être réduite, voire nulle. Faites faire une simulation par votre notaire.
- L'indivision. Si le terrain appartient à plusieurs personnes, toutes doivent être d'accord, y compris sur la répartition des logements entre elles.
Sur le portail
Quand vous proposez votre terrain, indiquez si vous êtes ouvert à la dation. Les promoteurs le voient sur votre annonce et peuvent filtrer les terrains qui l'acceptent. Vous ne vous engagez à rien : la dation se négocie ensuite directement avec le promoteur, et se signe chez le notaire.
Cette page donne des informations générales. Elle ne remplace pas le conseil d'un notaire, à consulter avant tout engagement.